자본소득이 중요해지면서 갭투자 방법 에 대한 대중의 관심도 부쩍 높아졌습니다. 부동산 투자는 기본적으로 대출을 이용하기 때문에, 레버리지 효괄를 극대화 할 수 있는 수단으로써 항상 주목을 받습니다.
갭투자란 이것의 일환으로 전세제도를 활용해 주택을 매입하는 것을 말합니다. 집을 쉽사리 구매하기 힘든 젊은 층, 투자를 적극적으로 하는 중장년층이 주로 사용하는 방법이기도 합니다. 그렇다면 구체적으로 갭투자에 대해서 같이 보시겠습니다^^
갭투자의 뜻과 의미
갭투자란 매매가와 전세가의 차이를 이용해 매매하는 방식입니다. 주로 시세차익을 노리고 비교적 단기의 기간동안 주택을 보유하기 위한 것입니다. 매매가와 전세가의 차이가 적다면 내 돈을 조금만 넣더라도 아파트 등 고가 주택을 매수할 수 있습니다.
예를 들어서 매매가가 3억이고, 전세가가 2억 5천이라면 차액은 5천만원이 됩니다. 하지만 여기서 주택담보대출을 실행해 3천만원을 대출받았다면 최종적으로 2천만원의 자기자본만 투자하면 되는 것입니다.
역마진 발생
이렇게 전세가와 매매가의 차이가 크지 않다면, 대출을 일으켰을 때 오히려 내 수중에 돈이 떨어질수도 있는 신기한 현상을 경험할 수 있습니다.
위의 사례에서 전세가가 2억 8천이라고 다시 가정해봅시다. 그렇다면 전세금 2억 8천만원과 대출금 3천만원을 더하면 매매가를 천만원 상회하게 됩니다. 주택 매입으로 내 돈이 들어가기는커녕 오히려 수중에 현금이 생긴 것입니다.
과도한 레버리지는 독
이렇게 생긴 천만원으로 또 다른 곳에 갭투자를 할 수 있습니다. 혹은 레버리지성 상품에 가입하여 수익을 극대화 할 수 있습니다. 최근 언급이 되고 있는 전세사기, 일명 빌라왕도 이 같은 사례에 해당합니다.
이런 고 레버리지 방식의 투자는 자산 상승기에 막대한 부를 가져다 줍니다. 천문학적인 수익률을 기대해 볼 수 있는 것입니다. 하지만 반대로 자산 하락기에는 감당하기 힘든 빚으로 다가오게 됩니다.
갭투자 물건 찾는방법
이런 갭투자 방식은 우리나라에만 있는 전세제도 때문에 생긴 특수한 방식입니다. 우리나라 부동산 시장은 아파트가 주도하는 형국이기 때문에, 이 같은 갭투자의 대상은 대부분 아파트입니다.
따라서 갭투자를 한다면 아파트 물건을 고르는 노하우가 필요할 것입니다. 다음과 같은 노하우를 고려해볼 수 있습니다.
전세가율 높은 아파트
- 전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 말하는 것입니다. 당연히 전세가율이 높을수록 유리할 것입니다.
- 물론 발품을 팔아서 그런 아파트 단지를 찾을 수도 있지만, 공간 제약상 온라인을 이용하는 것이 바람직합니다.
조인스랜드 활용
- 조인스랜드는 중앙일보에서 운영하는 자회사인데, 각종 부동산 매물 정보를 보여주는 사이트입니다.
- 특별히 갭투자 수요가 상당하다는 것을 이해하고 전세가율 높은 아파트만 따로 모아서 보여주는 메뉴를 갖추고 있습니다.
호갱노노 활용
- 호갱노노도 이용하기 좋은 사이트 중 하나입니다. 매매가와 전세가의 차액만을 볼 수 있도록 설정할 수 있습닏나.
- 다만 해당 사이트의 매물도 허위매물이 있을 가능성이 농후하기 때문에, 네이버 부동산 등 다양한 사이트와 크로스체크를 하는 것은 필수입니다.
갭투자 성공 노하우
꾸준한 관심은 필수
- 갭투자 뿐 아니라 모든 투자 영역에서 해당하는 말일 것입니다. 내가 관심있게 보지 않는데 저절로 투자기회가 떨어질수는 없습니다.
- 누워서 감떨어지기를 바란다는 속담을 떠올릴 필요가 있습니다. 즉, 당장 투자하기 위해서 부동산 정보를 공부한다기보다는 관심지역을 설정해놓고 지속적으로 매매가와 전세가를 추적해 나가는 노력이 필요합니다.
대장 아파트를 찾는다.
- 아파트 시세도 주식 테마주와 비슷한 면이 있습니다. 주식도 테마별로 대장주와 2등주, 3등주가 있는 것처럼 아파트도 시세를 주도하는 대장아파트가 있습니다.
- 대장아파트의 시세가 가파르게 오르면 2등 아파트, 3등 아파트가 덩달아 시세가 오르는 경향이 있습니다.
- 물론 2, 3등 아파틍의 시세 상승률은 대장아파트에 비해 한참 못미칠 가능성이 큽니다.
따라서 주식도 대장주를 사는 것처럼 갭투자를 실행할때도 되도록 대장 아파트를 매입하는 것이 바람직 할 것입니다.
아파트 갭투자 장단점
효율이 높은 투자방법
- 우리가 부동산을 매수할 때는 보통 많은 대출을 일으켜야 합니다. 대출은 곧 이자 상환의 의무를 지는 것을 의미하며, 상당기간동안 나의 현금흐름을 갉아먹는 것이 될 수 있습니다.
- 물론 매입한 부동산의 시세가 그것을 상회하고도 남을 정도라면 문제가 되지 않겠지만, 시세가 생각보다 오르지 않는다면 굉장히 비효율적인 투자가 될 것입니다.
- 그런 점에서 갭투자는 투자금 대부분을 전세금을 활용한다는 의미에서 이자 지출의 가능성을 줄이는 투자방법입니다.
- 이자 비용도 줄이면서 시세차익에는 참여할 수 있게 되는 것입니다.
전세금 반환 압박
- 부동산 시장이 좋지 않거나, 받은 전세금을 잘못 운용했을 경우 전세금을 되돌려주지 못할 위험이 있습니다.
- 혹은 대출금을 갚지 못해 최종적으로 해당 물건이 경매에 넘어가는 경우가 있을 수 있습니다.
- 이렇게 되면 나 자신은 물론 세입자에게도 막대한 재산피해를 줄 수 있습니다.
더 많은 세금
- 갭투자를 전문으로 하시는 분들은 한 채에 만족하지 않고 여러 채를 소유하기도 합니다. 그런데 정부도 이런 사람들을 투기꾼으로 보는 시각이 만연합니다.
- 다주택자에게 취득세 중과, 양도소득세 중과 등의 징벌적 세금을 매기고 있는 상황으로, 일반 거주를 목적으로 주택을 구입하는 분들에 비해 높은 세금을 부과받을 가능성이 높습니다.
갭투자 주의사항
그렇다면 최종적으로 투자 결정을 할 때 무엇을 주의해야 할 지도 알아보겠습니다. 막연히 아파트 가격은 우상향이다는 사실만 믿고 투자한다면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
30년을 놓고 봤을 때는 가격이 오를지 몰라도, 예를 들어 2년이라는 시간 동안에는 크게 오르지 못하거나 하락할 가능성도 있기 때문입니다.
시장조사를 철저히
- 가끔 온라인 임장만으로 투자결정을 쉽게 해버리는 경우가 있습니다. 한창 자산가격이 오르던 2021년에는 그렇게 하더라도 큰 피해 없이 투자를 진행해도 무관한 시기가 있기도 했습니다.
- 하지만 역사적 저금리로 인한 일시적인 기간이었기 때문에, 그 때의 방식을 언제나 적용할 수는 없는 것입니다. 따라서 반드시 현장 점검 및 부동산 방문이 필수적입니다.
무리한 대출은 금물
- 당장 고수익이 눈앞에 보인다고 하더라도 무리한 대출은 삼가야 합니다.
- 내 월소득에서 원리금 상환 비율이 20%를 넘지 않는 것이 좋으며, 순수 자기자본의 40% 수준을 넘지 않는 선에서 대출을 받아야 할 것입니다.
- 투자 시장에서는 항상 좋은 시기만 있는 건 아니라는 사실을 기억하시기 바랍니다.
이렇게 이번 시간에는 갭투자 방법과 장단점, 주의사항 등을 폭넓게 알아보았습니다. 잘 숙지하셔서 성투하시기 바랍니다.
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